Chưa có ‘giải pháp căn cơ’ nào cho thị trường bất động sản Việt Nam

Chưa có ‘giải pháp căn cơ’ nào cho thị trường bất động sản Việt Nam

Shares

Giải pháp căn cơ nào? Đây là một câu hỏi khó mà nhiệm kỳ của Chính phủ trước vẫn còn loay hoay với nhiều giải pháp tình thế và ánh sáng vẫn là câu chuyện của cuối đường hầm.

Đô thị ma

Tân thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có cuộc gặp gỡ với đại diện các doanh nghiệp Việt Nam tại TP.HCM. Hội nghị với tên gọi “Doanh nghiệp Việt Nam – động lực phát triển kinh tế của đất nước”. Kết thúc hội nghị, Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Lê Mạnh Hà đã nói rằng: “Thực tế điễn ra cũng có nhiều thú vị và bất ngờ, mặc dù vẫn có ý kiến cho rằng hội nghị năm nay vẫn như mọi năm”.

Đúng như lời ông Lê Mạnh Hà, những gút mắc mà doanh nghiệp “kêu” với tân thủ tướng cũng là các vấn đề mà ông Nguyễn Xuân Phúc đã nghe “nhàm lỗ tai” khi còn là cấp phó của nội các Nguyễn Tấn Dũng.

Phóng viên VNTB ghi nhận ý kiến từ ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) tại cuộc gặp gỡ với tân thủ tướng hôm cuối tháng 4-2016 tại Sài Gòn.

Phần chìm của tảng băng hàng tồn kho

Ông Lê Hoàng Châu cho biết toàn TP.HCM hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư; 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn; và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).

Như vậy, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng; trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. “Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản đang chờ những giải pháp hợp lý, với cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội”. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Chính sách làm hoang mang nhà đầu tư (!?)

Vẫn theo đại diện HOREA, cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản.

Tháng 01/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Đến giữa tháng 02/2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1-2% trong năm 2016. Rồi bước sang giữa tháng 03/2016, bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng giá sắt thép đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, tạo thêm áp lực và gánh nặng cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng.

Ông Lê Hoàng Châu đặt một câu hỏi tu từ: Liệu có phải tất cả những vấn đề nói trên đã góp phần đưa đến Qúy I/2016, tăng trưởng kinh tế (GDP) chỉ đạt 5,46% thấp hơn so với mức 6,03% của Qúy I/2015; lạm phát (CPI) tăng 1,25% cao hơn so với mức 0,74% của Qúy I/2015; trong cả nước đã có đến 2.919 doanh nghiệp giải thể tăng 13,8% và 20.044 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động tăng 23,9%; “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất yếu, vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

“Tiền sử dụng đất” là mảnh đất màu mở cho tham nhũng

Hiện nay, đối với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, bởi nhà đầu tư không thể tiên lượng được chi phí tiền sử dụng đất trước khi quyết định đầu tư dự án. Đây cũng là “gánh nặng” vì doanh nghiệp trước đó đã phải mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

“Tiền sử dụng đất” cũng tạo ra cơ chế “xin – cho”. Hiện nay, đang thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất. Chi phí thẩm định này do ngân sách chi trả nên chọn đơn vị trúng thầu có giá thấp nhất. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất, có thể dẫn đến “tình thế” chủ đầu tư phải “thỏa thuận” mới có kết quả phù hợp. Kết quả này được trình ra Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xét duyệt trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp); và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Về phương pháp xác định tiền sử dụng đất dự án bất động sản do Sở Tài chính TP.HCM chủ trì – theo tính toán của HOREA, hiện còn nhiều bất hợp lý cần phải được thay đổi để giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Ví dụ: Đơn vị tư vấn đã tính tiền sử dụng đất là 200,1 tỷ đồng đối với dự án khu chung cư (công trình cấp 1) tại phường 26, quận Bình Thạnh, có diện tích khuôn viên 11.466m2, gồm 1 tầng hầm, 05 tầng thương mại, 13 tầng ở, gồm có 80.262m2 sàn xây dựng, trong đó, có 68.796m2 nhà ở, 11.466 m2 thương mại, 4.584m2 chỗ để xe.

Có 03 điểm bất hợp lý như sau: (1) Suất đầu tư được áp giá 7,4 triệu đồng/m2, trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 9,4 triệu đồng/m2 (gần đúng chi phí thực tế của chủ đầu tư) làm cho chủ đầu tư bị thiệt vì tính thiếu; (2) Doanh thu cho thuê khu thương mại được tính đơn giá 15 USD/m2, trong khi thực tế giá thuê chỉ khoảng 150 nghìn đồng/m2; Doanh thu cho thuê chỗ để xe ô tô 750 nghìn đồng/tháng/xe, cũng đều tính công suất cho thuê 100% trong 50 năm; (3) Điểm cực kỳ vô lý là tính doanh thu cho thuê chỗ để xe máy với đơn giá 200 nghìn đồng/tháng/xe cũng tính công suất cho thuê 100% trong 50 năm, vì theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Ban quản trị chung cư quản lý vận hành nên không thể tính vào doanh thu của dự án làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất.

HOREA đề xuất bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

 

Tuy nhiên kết thúc Hội nghị “Doanh nghiệp Việt Nam – động lực phát triển kinh tế của đất nước”, tân Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc chưa đưa ra được “định hướng” nào để khả dĩ tạo động lực cho HOREA an tâm đầu tư vào lãnh vực luôn được coi là màu mỡ nhất của tham nhũng.

Đất Việt là nơi tự do bày tỏ ý kiến, không có chế độ kiểm duyệt. Rất mong nhận được ý kiến của độc giả.